不動産担保融資とは｜仕組み・メリットと注意点の基礎
この記事の結論
- 保有する不動産を担保に借りる融資で、無担保より大型・低金利になりやすい傾向。
- 審査に不動産の評価が入るため、手続きに時間がかかりやすい。
- 返済できなくなった場合、担保不動産が処分されるリスクがある。
事業の資金調達では、無担保で借りる方法だけでなく、保有している不動産を担保に入れて借りるという選択肢もあります。担保があることで、より大きな金額を長めの期間で調達しやすくなるため、設備投資や事業の立て直しなどで検討されることがあります。本記事では不動産担保融資の基本を中立に整理します。資産を活かした資金調達の全体像はリース・資産のまとめもご覧ください。
不動産担保融資とは
不動産担保融資は、自社や経営者が保有する土地・建物などの不動産を担保（抵当権の設定など）として差し入れ、それを裏付けに資金を借りる方法です。担保がある分、貸し手にとって回収の見込みが立ちやすく、無担保の借入と比べて大型・長期・低めの金利といった条件になりやすい傾向があります。事業全体の借入の位置づけは融資・デットのまとめとあわせて確認すると分かりやすくなります。
（イメージ）保有不動産を担保に入れて資金を借りるのが不動産担保融資
仕組み（担保評価と掛目の考え方）
不動産担保融資では、まず担保となる不動産の評価が行われます。立地・面積・用途・築年数・市場性などをもとに価値が見積もられ、その評価額が借入条件の前提になります。ここが無担保の融資との大きな違いで、申込者の事業内容や返済能力に加えて、物件そのものの価値が審査の対象になります。
重要なのは、評価額の全額がそのまま借りられるわけではないという点です。価格の変動や処分時の不確実性に備えて、評価額に対して一定の割合（いわゆる掛目）を踏まえた範囲で借入可能額が検討されるのが一般的です。具体的な評価額や掛目の水準は、不動産の種類や貸し手の方針によって異なるため、ここでは数値を示さず考え方のみ整理します。
| 観点 | 不動産担保融資 | 無担保の融資 |
|---|---|---|
| 担保 | 不動産が必要 | 原則不要 |
| 借入額 | 大型になりやすい | 比較的小さめ |
| 金利の傾向 | 低めになりやすい | 高めになりやすい |
| 審査・実行 | 評価が入り時間がかかりやすい | 比較的早いことがある |
※一般的な傾向です。具体的な金額・金利・掛目は不動産や貸し手の方針により異なります。
メリット
- 大型の資金を調達しやすい：担保価値を裏付けに、無担保では難しい規模の借入を検討しやすい。
- 金利が低めになりやすい傾向：貸し手の回収見込みが立ちやすいため、無担保より条件が有利になりやすい。
- 返済期間を長めに組みやすい：長期の返済計画を立てやすく、毎月の負担を平準化しやすい場合がある。
「資産を活かした調達」という点では、保有不動産を売却して使い続けるリースバックという方法もあり、借入とは異なる発想で資金化できます。
注意したいポイント
条件が有利になりやすい一方で、次の点には注意が必要です。
- 不動産評価が前提になる：物件の価値が低い・市場性が乏しいと、希望額に届かないことがある。
- 審査・実行に時間がかかりやすい：評価や担保設定の手続きが入るため、急ぎの資金には向きにくいことがある。
- 担保処分のリスク：返済が滞ると、担保に入れた不動産が処分される可能性がある。生活や事業の拠点を担保にする場合は特に慎重に。
資金調達は不動産担保融資のほかにも、無担保の融資・リース・割賦などさまざまな選択肢があります。目的に合う方法を比較・診断で確認しましょう。
よくある質問
不動産担保融資はいくらまで借りられますか？
事業用と居住用の不動産で扱いは違いますか？
無担保の融資とどう違いますか？
出典：金融機関等の公開情報および一般的な業界情報をもとに編集部が整理（2026年6月時点）。金利・掛目・評価・審査の条件は貸し手や不動産により異なります。本記事は一般的な情報提供で、特定の契約を保証・勧誘するものではありません。当サイトは金融商品の仲介・勧誘を行いません（一部に広告を含む）。