不動産担保融資とは

01不動産担保融資とは

不動産担保融資は、土地や建物を担保として差し入れ、それを裏付けにお金を借りる方法です。担保の中心になるのが抵当権です。民法第369条は、抵当権者は、債務者または第三者が占有を移さずに債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自分の債権の弁済を受ける権利を持つと定めています。

ポイントは「占有を移さない」ことです。担保に入れても、会社はその土地や建物を使い続けられます。本社や工場を担保にしながら、これまでどおり事業を続けられます。ただし、返済が滞ると、貸し手は担保不動産の競売などを通じて回収を図ります。

担保を出すのは、借りる会社自身でなくてもかまいません。代表者個人の自宅や、家族の不動産を担保にする場合もあります。この場合、担保を出した人は、借入の当事者でなくても不動産を失うリスクを負います。

抵当権は、登記をしてはじめて第三者に主張できるのが基本です。そのため、不動産担保融資では、契約に加えて法務局での担保の登記が行われます。登記の内容は誰でも登記事項証明書で確認できるため、担保が付いていることは、取引先や他の金融機関にもわかる状態になります。

貸し手から見ると、担保があることで回収の見込みが立ちやすくなります。そのため一般に、無担保の借入と比べて、大きな金額、長い返済期間、低めの金利といった条件になりやすい傾向があります。融資全体の中での位置づけは融資・デットのまとめ、担保と保証の基本は用語集：担保・保証人をご覧ください。

02抵当権と根抵当権の違い

不動産に設定する担保には、主に「抵当権」と「根抵当権」があります。

民法第398条の2は、根抵当権について、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度で担保するために設定できると定めています。担保する債権の範囲は、特定の継続的な取引契約によるものなどに限って定める必要があります。

たとえば、毎年のように運転資金の借入と返済を繰り返す会社なら、根抵当権を設定しておけば、借りるたびに担保の登記をし直す必要がありません。一方、工場の建設資金を1回だけ借りる場合は、その借入だけを担保する抵当権のほうが、返済後に担保が残らず扱いやすいことがあります。

根抵当権は、金融機関との取引が続くなかで、その都度担保を設定し直さなくて済むのが利点です。一方で、借入を返し終えても担保は残るため、不動産を売ったり、別の金融機関で借り換えたりする際には、根抵当権を外す手続きが必要になります。どちらを設定するのか、極度額はいくらかを、契約前に確認しましょう。

03担保評価と掛目の考え方

不動産担保融資では、まず担保となる不動産の価値が評価されます。立地・面積・用途・建物の築年数・市場での売りやすさなどが見られます。無担保の融資と違い、会社の返済能力に加えて、物件そのものの価値が審査の対象になります。

評価額の全額は借りられない

重要なのは、評価額の全額を借りられるわけではないことです。不動産の価格は変動し、処分するときには時間や費用もかかります。そのため貸し手は、評価額に一定の割合（いわゆる掛目）をかけた範囲を目安に、借入できる額を検討するのが一般的です。具体的な評価の方法や掛目の水準は、貸し手や物件の種類によって異なり、公表されていないことが多いため、ここでは考え方のみを示します。

先に付いている担保の影響

すでに抵当権が付いている不動産でも、二番目以降の順位で担保を設定できる場合があります。ただし、先順位の担保で回収される分が優先されるため、後順位で借りられる額は小さくなります。不動産の登記事項証明書で、今どんな担保が付いているか、極度額や債権額はいくらかを確認しておきましょう。

物件の種類による違い

評価の考え方は、物件の種類によっても変わります。一般に、駅に近い土地や需要の多い地域の物件は評価されやすく、地方の山林や特殊な用途の建物は評価が低くなりやすい傾向があります。建物は年数とともに価値が下がると見られることが多く、土地と建物を分けて評価されるのが一般的です。共有名義の不動産や、借地の上の建物などは、権利関係が複雑で担保に取りにくい場合もあります。

返済能力も見られる

担保が十分でも、返済の見込みがなければ融資は受けにくくなります。貸し手は、担保を処分して回収することを前提にしているわけではありません。決算書や資金繰り表で、毎月の返済をどう払っていくかを説明できるようにしておくことが大切です。資料の整え方は事業計画書・資金繰り表の作り方で解説しています。

04主な借入先と確認したいこと

不動産を担保にした融資は、さまざまな貸し手が扱っています。一般的な傾向を整理します。

※一般的な傾向です。条件は貸し手や時期によって異なります。

ノンバンクから借りる場合は、貸金業の登録を受けているかを必ず確認しましょう。登録の確認方法は用語集：貸金業登録で解説しています。地域の金融機関は地方銀行・第二地方銀行一覧や信用金庫・信用組合一覧で探せます。

貸し手を比べるときは、表面の金利だけでなく、事務手数料などを含めた負担で比べることが大切です。手数料が借入額から差し引かれると、手取りは減り、実質的な負担は表面の金利より重くなります。繰上げ返済の手数料や、変動金利か固定金利かも確認しましょう。金利の種類は用語集：金利（固定・変動）で解説しています。

取引のある金融機関がある場合は、まずそこに相談するのが一般的です。普段の取引状況を知っているため、話が進みやすいことがあります。複数の金融機関から条件を聞き、金利だけでなく、返済期間、担保の種類、費用の総額で比べましょう。

05借入以外にかかる費用

不動産担保融資では、利息のほかに、担保を設定するための費用がかかります。

登録免許税

抵当権や根抵当権を設定すると、その登記に登録免許税がかかります。登録免許税法の別表第一では、抵当権の設定登記などの税率を、債権金額または極度金額の1,000分の4（0.4％）と定めています。

根抵当権は、実際に借りる額ではなく極度額に税率がかかる点に注意しましょう。極度額を大きく設定すると、その分だけ税額も大きくなります。

そのほかの費用

• 登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬
• 貸し手の事務手数料や、不動産の調査・評価にかかる費用
• 金銭消費貸借契約書の印紙税
• 担保の建物に火災保険をかけることを求められる場合の保険料

費用は、借入額が小さいほど割合として重くなります。たとえば、登録免許税と司法書士報酬などで合わせて数十万円かかる場合、数百万円の借入では、その分だけ実質的な負担が大きくなります。少額の資金が必要なだけなら、無担保の融資やほかの手段のほうが、費用を含めると有利なこともあります。

これらの費用は貸し手や手続きによって異なります。見積もりの段階で、借入額から差し引かれる費用の総額を確認しましょう。手取りの額と、実際に払う総額の両方を把握することが大切です。

06返済額の計算例

金利によって返済額がどう変わるかを、仮定の数字で確かめます。実際の金利を示すものではありません。

前提（仮定）：3,000万円を10年（120回）の元利均等返済で借りる。

※元利均等返済は、毎月の返済額（元本＋利息）が一定になる返し方です。返済の初めは利息の割合が大きく、後になるほど元本の割合が大きくなります。

金利が2％違うだけで、10年間の利息の合計は約333万円変わります。これに、先ほどの登録免許税などの費用が加わります。

返済総額に担保設定の費用を加えると、実際の負担がわかります。年2.0％の例で、登録免許税12万円とその他の費用を合わせて仮に30万円かかるとすれば、10年間の負担は利息約312万円＋費用30万円＝約342万円になります。比べるときは、この「利息＋費用」の合計で見ると、貸し手ごとの違いがはっきりします。

毎月の返済額が、会社の資金繰りで無理なく払えるかを確かめましょう。たとえば、毎月の返済約27万円を、利益と減価償却費などから生まれる資金でまかなえるかが目安になります。返済期間を延ばすと毎月の負担は軽くなりますが、利息の合計は増えます。金利と返済期間の考え方は融資の金利・返済期間の考え方で詳しく解説しています。

07メリットと注意点

メリット

• 大きな金額を借りやすい：担保の価値を裏付けに、無担保では難しい規模の借入を検討しやすい。
• 金利が低めになりやすい：貸し手の回収見込みが立ちやすいため、無担保より条件がよくなりやすい傾向。
• 返済期間を長く組みやすい：毎月の負担を抑え、資金繰りを安定させやすい。
• 所有権は手元に残る：売るのではなく担保に入れるだけなので、不動産は自社のまま使い続けられる。

資金繰りの面では、長期で借りて毎月の返済を小さくできることが最大の利点です。短期の借入を何度も借り換えている会社が、不動産担保で長期の借入にまとめると、毎月の返済負担が軽くなり、資金繰りが安定することがあります。

注意点

• 担保処分のリスク：返済が滞ると、担保の不動産が競売などで処分されるおそれがある。本社・工場や自宅を担保にする場合は特に慎重に。
• 時間がかかりやすい：評価や登記の手続きが入るため、急ぎの資金には向きにくいことがある。
• 費用がかかる：登録免許税や司法書士報酬などが必要。
• 不動産を自由に動かしにくくなる：担保が付いたままでは売却や借り換えがしにくい。根抵当権は返済後も残る。
• 希望額に届かないことがある：物件の評価が低い、先に担保が付いている、といった場合。
• 金利が上がるリスク：長期の変動金利で借りると、金利の上昇で返済額が増えることがある。

特に、借入の目的が赤字の穴埋めである場合は注意が必要です。収益が改善しないまま借入を増やすと、返済の負担だけが重くなり、最終的に担保を失うおそれが高まります。借りる前に、返済の原資がどこから生まれるかを確認しましょう。

08経営者保証と第三者の担保

不動産担保融資でも、代表者の連帯保証を求められることがあります。担保と保証の両方を出すと、返済できなくなったときに、会社の不動産に加えて個人の財産にも影響が及びます。

金融庁によると、「経営者保証に関するガイドライン」は、中小企業・経営者・金融機関の対応についての自主的なルールです。経営者保証を出さずに資金調達を望む場合に必要な経営状況と、それを踏まえた金融機関の対応、やむを得ず保証契約を結ぶ際の説明や適切な保証金額の設定に関する金融機関の努力義務などを定めています。担保や財務の状況によっては、保証を外す、または軽くする相談ができる場合があります。

保証を外す相談をするときは、法人と個人の資産や経理がきちんと分かれていること、財務の状況を金融機関に適時に開示していることなどが、話を進めるうえで大切になります。普段から決算書や試算表を共有しておくと、相談しやすくなります。

家族や知人の不動産を担保に借りる場合は、その人にも大きなリスクを負わせることになります。担保を出す人に、返済できない場合に何が起こるかを十分に説明し、本人が納得したうえで進めることが欠かせません。

経営者保証の考え方は用語集：経営者保証、保証協会付き融資との違いはプロパー融資と保証協会付き融資の違いで整理しています。

09ほかの方法との比較

不動産を活かして資金をつくる方法は、担保に入れる以外にもあります。

所有権を残して使い続けたいなら不動産担保融資、所有にこだわらないならリースバック、という整理が基本です。リースバックの仕組みと注意点はセール＆リースバックとは、在庫や売掛金を担保にする方法はABL（動産・債権担保融資）で解説しています。

選ぶときは、「いくら必要か」「何年で返せるか」「不動産を今後も使い続けるか」の3つを先に決めると整理しやすくなります。長く使い続ける不動産なら、所有権を残せる担保融資のほうが、将来の選択肢を残しやすいでしょう。

不動産がない、または担保に入れたくない場合は、ファクタリングや融資が借りられない時の代替手段も参考にしてください。

10手続きの流れと向いている会社

一般的な流れ

1. 相談・申込み：資金の使い道、希望額、担保にする不動産を伝える。
2. 書類の提出：決算書、試算表、登記事項証明書、固定資産税の課税明細、図面など。
3. 担保評価と審査：不動産の現地調査や権利関係の確認と、返済能力の審査。
4. 契約：金銭消費貸借契約と、抵当権（根抵当権）設定契約を結ぶ。
5. 登記と実行：担保の登記を行い、融資が実行される。

審査の途中で、資金の使い道や返済計画について質問されることがあります。設備資金なら見積書、運転資金なら資金繰り表を用意し、借りたお金がどう返済につながるかを説明できるようにしておきましょう。

評価や登記に時間がかかるため、資金が必要な時期から逆算して早めに動きましょう。

向きやすい会社

• 担保にできる不動産を持ち、まとまった金額を長期で借りたい
• 毎月の返済を払える見通しが、資金繰り表で示せる
• 不動産を手放さずに使い続けたい
• 設備投資や事業の拡大など、借りたお金で収益を生む計画がある

向きにくい会社

• 数日から数週間以内に資金が必要（評価や登記に時間がかかる）
• 赤字が続き、返済の見通しが立たない（担保を失うリスクが高い）
• 自宅など、失うと生活に大きな影響がある不動産しか担保がない

ほかの調達手段と並べて考えたい場合は比較・診断、資産を活かした調達の全体像はリース・資産のまとめをご覧ください。

11よくある質問