セール＆リースバックとは

セール＆リースバックとは

セール＆リースバックは、「売却（セール）」と「借り戻し（リースバック）」を組み合わせた取引です。企業会計基準委員会（ASBJ）の新しいリース会計基準では、売手である借手が資産を買手である貸手に譲渡し、その資産をリースで借りる取引と定義されています。

流れはシンプルです。

1. 売却：自社が持つ設備・車両・不動産などを、リース会社や専門の事業者に売る。
2. 代金の受取り：売却代金をまとめて受け取り、手元資金にする。
3. 借り戻し：同じ資産について、リース契約や賃貸借契約を結ぶ。
4. 使い続ける：毎月のリース料や賃料を払いながら、これまでどおり業務に使う。

資産を手放さずに現金をつくれる点が特徴です。工場の機械や店舗の建物のように、事業に欠かせない資産でも、使い続けながら資金化できます。一方で、所有権は買い手に移ります。資産は帳簿上も自社の物ではなくなり、その後は使用料を払い続けることになります。

どんなときに使われるか

一般に、次のような場面で検討されることが多いです。

• まとまった資金が必要だが、借入の枠が足りない、または新たな借入を増やしたくない
• 持っている資産の価値は高いが、手元の現金が少ない
• 所有に伴う管理や税金の事務を減らし、「持つ」から「使う」に切り替えたい
• 事業の再編や立て直しの中で、資産を現金に変えておきたい

いずれの場合も、資金をつくった後に毎月の支払いが続く点は同じです。一時的な資金不足なのか、収益の構造的な問題なのかを分けて考えることが大切です。

国土交通省の住宅向けガイドブックでも、リースバックは「売却して現金を得て、その後は賃料を払って住み続ける」サービスとして説明されています。「セール・リースバック」「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます。リースそのものの仕組みはリースとは？、資産を活かした調達の全体像はリース・資産のまとめをご覧ください。

対象になる資産と、ならない資産

対象になりうるのは、買い手が買い取って貸し出せる資産です。代表的なものは次のとおりです。

• 機械設備：工作機械、印刷機、建設機械など。中古市場がある設備は評価されやすい傾向があります。
• 車両：営業車、トラックなど。
• 不動産：本社ビル、工場、店舗、倉庫など。不動産の場合は、リース会社のほか不動産会社などが買い手になることもあります。

一方で、次のような資産は対象になりにくい、または売却そのものができません。

• すでにリースで借りている物件：所有者はリース会社なので、自社が売ることはできません。
• 割賦で買い、支払いが終わっていない物件：代金を払い終わるまで所有権が売り手に残る契約が多く、その間は自由に売れないのが一般的です。割賦販売法も、一定の指定商品について、代金の支払いが終わるまで所有権は販売業者に留保されたものと推定すると定めています（同法第7条）。
• 担保に入っている資産：抵当権などが付いた不動産や設備は、担保を外すか、担保権者の同意を得なければ実務上売りにくいです。
• 汎用性が低い特注品：転売先が見込めず、買い手が値段を付けにくい場合があります。

まず、資産の名義と担保の状況を確認しましょう。不動産なら登記事項証明書、設備なら購入時の契約書や固定資産台帳が手がかりになります。

資金繰りへの効果：計算例

セール＆リースバックの効果は、「将来の支払いと引き換えに、いま現金を受け取る」ことです。説明用の仮定の数字で確かめます。実際の買取価格やリース料を示すものではありません。

前提（仮定）：自社が持つ製造設備を600万円で売却し、同じ設備を5年（60か月）、月額11万円でリースバックする。

この仮定では、600万円をいま受け取る代わりに、5年間で660万円を払います。差額の60万円が、資金をつくるためのコストの目安になります。ただし、リース料には物件の保険料や税金などが含まれる場合があり、自社で持っていたときの負担がなくなる分もあります。比べるときは、それらもそろえて考えましょう。

何年で売却額を超えるかを確かめる

もう一つの見方は、「払う利用料の合計が、受け取った売却額を何年で超えるか」です。この仮定では、年間のリース料は11万円×12か月＝132万円です。600万円÷132万円＝約4.5年なので、5年目の途中で、払った合計が受け取った額を上回ります。

この年数が短いほど、資金をつくるコストは高いといえます。使い続ける予定の期間がこの年数より長いなら、売らずに融資で資金をつくるほうが総額は少なく済む可能性があります。反対に、数年で資産を手放す予定なら、リースバックのほうが合理的なこともあります。

もう一つ大切なのは、満了後です。リース期間が終わっても設備を使い続けたい場合は、再リース料などの支払いが続きます。買い戻しの条件がある契約なら、その価格も確認が必要です。

資金繰りの面では、受け取った600万円をどう使うかが重要です。たとえば、資金ショートを防ぐつなぎや、より利益の出る投資に充てるなら意味があります。一方、赤字の穴埋めに使うだけで、毎月のリース料11万円が新たな固定費として加わると、資金繰りはかえって苦しくなります。使い道と返済の見通しをセットで考えましょう。必要な運転資金の目安は必要運転資金の計算ツールで確認できます。

ほかの資金化の方法との違い

保有資産や債権を使って資金をつくる方法は、リースバック以外にもあります。主な違いを整理します。

※一般的な整理です。契約内容により異なります。

不動産担保融資は、所有権を残したまま借りる方法です。リースバックは売ってしまうため、担保の評価額の範囲で借りるより多くの資金をつくれる場合もあります。その反面、所有権を失い、契約期間が終われば使えなくなるおそれがあります。

それぞれの詳細は不動産担保融資とは、ABL（動産・債権担保融資）、ファクタリングで解説しています。手段全体を並べて比べたい場合は比較・診断をご利用ください。

税務・会計で押さえておきたいこと

実質が借入なら、税務上は売買がなかったものとされる

国税庁は、法人が法人税法上のリース取引による賃貸を条件に資産を売る、いわゆるセール・アンド・リースバックについて、次のように説明しています。資産の種類や、売買・賃貸に至るまでの事情などに照らして、一連の取引が実質的に金銭の貸借であると認められるときは、その売買はなかったものとされます。そして、買い手（貸し手）から売り手（借り手）への金銭の貸付けがあったものとされます。

この場合、売り手が受け取った代金は借入金として扱われます。その後に払うリース料のうち、その借入金に相当する部分は、借入金の返済として扱われます。つまり、「売ったので売却損益が出る」「リース料を全額費用にする」という前提が成り立たないことがあります。

売却損益と帳簿価額

売買として扱われる場合は、売却価格と帳簿価額（簿価）との差が売却損益になります。簿価より安く売れば売却損、高く売れば売却益です。決算の数字や納税額に影響するため、取引の前に試算しておきましょう。

会計基準の新しい定め

上場会社などに適用される新しいリース会計基準（企業会計基準第34号、2027年4月1日以後開始する事業年度から適用、早期適用可）には、セール・アンド・リースバック取引の定めがあります。資産の譲渡とリースバックはまとめて交渉されることが多く、売却損益が過大や過小に計上されるおそれがあるため、その扱いが定められています。

税務・会計の判断は、契約の内容と事実関係によって変わります。取引の前に、必ず税理士などの専門家に確認してください。リースの会計・税務の基本はリースの会計・税務上の扱いで解説しています。

不動産のリースバックで特に注意すること

本社や店舗、工場などの不動産をリースバックする場合は、設備のリースとは違う論点があります。国土交通省のガイドブックは住宅向けですが、事業用不動産でも参考になる注意点が示されています。

賃貸借契約の種類と期間

売却後は、買い手との賃貸借契約で使い続けます。ガイドブックは、「定期借家契約」の場合は契約で定めた期間の満了で契約が終わり、貸主が再契約を拒めば退去が必要になると指摘しています。将来の再契約が約束ではなく、意向にすぎない場合もあります。事業の拠点を失うと影響は大きいため、契約の種類と期間を必ず確認しましょう。

買戻しの条件

「将来買い戻せる」と説明されることがありますが、ガイドブックは、条件や価格によっては買い戻せない可能性があると注意を促しています。買戻しの期限・価格・条件は、口頭ではなく契約書で確認してください。

賃料と費用負担

所有しなくなれば、固定資産税などの負担はなくなるのが一般的です。その代わり、賃料にはそうした費用も含めて設定されます。修繕の負担がどちらにあるか、設備の変更に貸主の承諾が必要かも確認が必要です。

ガイドブックが示すトラブル例

ガイドブックには、住宅のリースバックで実際にあったトラブルの例が紹介されています。たとえば、強引な勧誘で契約し、解約を申し出たら高額な違約金を求められた例、払う賃料の合計が数年で売却価格を上回ることに後で気づいた例、市場での取引価格より著しく低い代金で売ってしまった例、定期借家契約だったため再契約を断られ退去せざるをえなくなった例です。

事業用の不動産でも、同じ構造の問題は起こりえます。「賃料の合計が何年で売却価格を超えるか」「売却価格は相場と比べて妥当か」「何年使い続けられるか」の3点は、必ず数字と契約書で確かめましょう。

他の方法とも比べる

ガイドブックは、通常の売却や金融機関からの融資など、ほかの方法と比べて検討することが重要だとしています。所有権を残したい場合は、不動産担保融資も候補になります。

決算書と融資への影響

セール＆リースバックは、決算書の見え方にも影響します。売買として扱われる場合を例に、主な変化を整理します。

ただし、会計上の扱いは会社の区分や契約内容で変わります。上場会社などが適用する新しいリース会計基準では、借手は原則としてリースを資産・負債に計上します。中小企業でも、注記が必要になる場合があります。

金融機関は融資の審査で、決算書の数字だけでなく、リース料や賃料を含めた毎月の支払い負担も見ることが多いです。リースバックで現金が増えても、固定費が増えて返済の余力が下がれば、その後の融資に影響することもあります。今後も融資を受ける予定があるなら、取引のある金融機関に事前に相談しておくと安心です。審査の考え方は融資審査で見られるポイントで整理しています。

契約前に確認したいポイント

• 売却価格は妥当か：買い手の提示額だけで判断せず、可能なら複数から見積もりを取る。不動産なら、周辺の取引事例や鑑定なども参考になる。
• 総支払額はいくらか：月額×期間に、満了後の再リース料や買戻し価格も加えて考える。
• 途中でやめられるか：リース契約は原則として途中解約できない。賃貸借なら解約予告や違約金の条件を確認する。
• 満了後どうなるか：再リース・再契約・買戻し・返却のどれを選べるか。
• 保守・修繕の負担：リースなら原則として利用者が負担する。不動産なら契約で分担を決める。
• 既存の借入との関係：担保に入っている資産を売る場合、金融機関の同意や借入の一部返済が必要になることがある。
• 取引先や従業員への影響：所有者が変わることで、許認可や保険、取引条件に影響がないか。

資金繰りが苦しいときほど、条件を十分に比べずに決めてしまいがちです。買い手から急ぐよう求められても、総額と契約条件を確認するまでは署名しないことが大切です。急ぎの資金繰りの相談は緊急相談でも受け付けています。

手続きの流れと準備するもの

一般的な流れは次のとおりです。順番や期間は、資産の種類や相手先によって異なります。

1. 相談：対象資産と、必要な金額・時期を伝える。
2. 資産の評価：買い手が資産の状態や市場価値を確認する。設備なら現物確認、不動産なら現地調査や権利関係の調査が行われることが多い。
3. 審査：リース料や賃料を払い続けられるか、会社の財務状況が確認される。
4. 条件の提示：買取価格、リース料・賃料、期間、満了時の扱いが示される。
5. 契約：売買契約と、リース契約または賃貸借契約を結ぶ。
6. 代金の受取り：所有権の移転と引き換えに代金を受け取る。不動産なら登記の手続きも行う。

準備しておくとよい資料の例です。

• 決算書（直近2〜3期分を求められることが多い）、試算表
• 対象資産の購入時の契約書・請求書、固定資産台帳
• 不動産の場合は登記事項証明書、図面、固定資産税の課税明細
• 既存の借入や担保の状況がわかる資料

相談先は1社に限る必要はありません。設備ならリース会社、不動産なら不動産会社や金融機関など、性質の違う相談先から条件を聞くと、売却価格や利用料の相場観をつかみやすくなります。比べる際は、売却価格・利用料・期間・満了後の扱いを同じ表に並べましょう。

資産の評価や権利関係の確認には時間がかかることがあります。資金が必要な時期から逆算して、早めに相談を始めましょう。

向いている会社・向いていない会社

向きやすいケース

• 事業に必要な資産を持っていて、使い続けながら資金をつくりたい
• 資産の所有にこだわらず、所有に伴う管理の負担を減らしたい
• 受け取った資金の使い道と、その後の利用料を払える見通しがはっきりしている

向きにくいケース

• 赤字が続き、毎月の利用料を払い続ける見通しが立たない
• 資産を将来も確実に使い続けたい（契約終了で使えなくなるリスクを取れない）
• 担保の評価額で十分な融資を受けられる（所有権を残せる）
• 対象資産に担保や所有権留保が付いていて、自由に売れない

セール＆リースバックは、資金を「借りる」のではなく、資産を「売る」方法です。返済義務のある借入は増えないように見えますが、毎月の支払いという形で負担は残ります。融資やほかの手段と並べて比べたうえで判断しましょう。融資の基本は融資・デットのまとめ、対象資産やリース会社のタイプはリース会社の図鑑で確認できます。

よくある質問